Plantillas de contrato de alquiler: vivienda, local, garaje, trastero y habitación

El contrato debe corresponder al uso real que se le va a dar al inmueble, no al que le pongas de título. Si redactas como "vivienda habitual" un espacio que en realidad se va a usar como local de negocio (o al revés), un juez puede recalificar el contrato según su uso efectivo y aplicar el régimen legal que le corresponda de verdad, con independencia de lo que ponga el papel. Eso puede alterar la duración, la fianza exigible o si la renta lleva IVA, y en el peor caso invalidar cláusulas que dependían del régimen equivocado. Por eso conviene elegir la plantilla según el destino real del inmueble, no según cuál tenías más a mano.

Es posible, pero solo tiene sentido si la plaza es un anejo o accesorio de la vivienda -por ejemplo, si se transmiten juntas en la misma escritura o se alquilan siempre como un todo-. En ese caso la plaza sigue el régimen de la vivienda y no hace falta un contrato aparte. Si en cambio son dos relaciones independientes (la plaza se puede dejar sin renunciar a la vivienda, o viceversa), lo correcto es firmar dos contratos separados: uno de vivienda habitual y otro de plaza de garaje suelta, cada uno con su propio régimen legal, fianza y duración.

La mecánica del contrato es prácticamente la misma, pero hay dos diferencias con impacto real. En vivienda habitual, si el arrendador es persona jurídica la prórroga obligatoria a favor del inquilino se extiende a siete años en vez de cinco. Y en cualquier tipo de contrato, cuando el arrendador es una empresa hay que identificarla correctamente con su razón social, CIF y quien firma en su representación (con poder suficiente), en vez de con el DNI de una persona física. El resto de cláusulas -renta, fianza, duración- no cambian por el hecho de que el propietario sea una sociedad.

Sí, un contrato de alquiler verbal es legalmente válido: el consentimiento de ambas partes basta para que exista el contrato, con independencia de si se ha puesto por escrito. El problema no es la validez, sino la prueba: sin nada firmado es mucho más difícil demostrar qué renta se pactó, cuánta fianza se entregó, qué duración se acordó o qué se dijo sobre reparaciones y gastos si surge un desacuerdo. Además, sin contrato escrito no puedes inscribir la fianza obligatoria ni acreditar fácilmente la relación ante terceros (bancos, administración, un eventual desahucio). Por eso, aunque no sea obligatorio, poner el contrato por escrito es la práctica recomendable en todos los casos.

Lo habitual es firmar dos ejemplares originales, uno para el arrendador y otro para el arrendatario, ambos con las firmas de las dos partes en todas las páginas. Si hay más intervinientes -por ejemplo varios inquilinos que van a compartir la vivienda, o un fiador que avala el pago- conviene que cada uno se quede con una copia firmada por todos, aunque legalmente con dos ejemplares (uno por cada parte del contrato) es suficiente. Guardar el original firmado es importante: es el documento que necesitarás si en algún momento hay que reclamar el cumplimiento del contrato o justificar sus condiciones.

Sí, como punto de partida: la LAU es la ley estatal que rige el contrato de arrendamiento en toda España y es la que determina duración, prórrogas y fianza mínima. Pero algunas comunidades autónomas han añadido obligaciones adicionales -por ejemplo, registrar la fianza en un organismo autonómico propio, aportar el certificado energético con determinado formato, o cumplir requisitos específicos en zonas declaradas de mercado tensionado-. Estas plantillas cubren el contenido exigido por la LAU; conviene revisar si tu comunidad autónoma añade algún trámite o cláusula extra antes de firmar.